楼盘开发分期开发，分期销售基于三大因素，第一土地供应因素，第二资金周转因素，第三销售策略因素。
第一：土地供应因素直接决定了所在楼盘施工周期，如果楼盘比较大，那么可能存在拆迁户，有的地块拆迁比较快，有的地块拆迁比较慢，这种情况下，只能分期开发。
另外，楼盘比较大的情况下，政府供应土地是分期的，这也决定了楼盘开发分期。
第二：土地全部供应的情况下，为什么有的楼盘还是分期开发？这就是资金周转的因素。一方面有利于降低项目的资金风险。另一方面，对于资金短缺的开发商来说，可以实现以房生房。以房养房的意思就是一期项目开发好，拿到预售证后，就可以抵押这部分房子继续融资，来开发二期甚至三期，四期等。一个上千亩的楼盘前后开发可能需要五六年甚至十几年。
第三：销售策略因素，几百亩的楼盘，在土地一次性供应的情况下，依然分期开发销售，那么极有可能是小开发商或者大开发商资金压力大，只能采用分批开盘的策略，通过不同类型产品的分批出售，实现项目不同阶段的销售目标和资金快周转。资金快周转是开发商最优先考虑的选择方式。
那么刚需买房，买哪一期性价比最高？郑州华侨城售楼部小编觉得肯定是第一期，这是多数专业人数肯定会给出的建议，也是很正确的建议。
如果追求性价比，买楼盘的一期是无疑是最好的选择。当然这里必须提醒一下，那就是买房人应根据所在城市的经济发展状况，预判房价是否上涨或者下跌，千万不要买投机泡沫严重的楼盘，否则性价比荡然无存。
如果是追求居住体验好，买楼盘开发二期，三期等无疑是最好的。但是同样有个前提，必须提醒一下，在没有投机泡沫的城市，一般情况下，一期价格最低，二期肯定涨价，三期更贵，以此类推。
为什么有上述的结论呢？下面郑州华侨城售楼部小编简单解释一下，供君参考：
第一：开发楼盘一期的性价比最高。不论大小开发商或者品牌开发商为树立楼盘口碑，楼盘一期一般质量较好，价格相对较低。如果一期的质量很差，口碑很差，后面的二期、三期等就很难卖出好价格，所以，楼盘的一期，有经验的开发商会在户型设计、小区环境以及建筑质量上都会严格把控，同时在价格上，一期的销售价格一般会比后面的二期、三期等要低。这里必须注意，我说的是有经验的开发商，对于那些小开发商不适用此条结论，反而极有可能一期质量最差，属于小开发商的试验品。
第二：在户型上，一期热销的户型会继续保留，一期缺点太明显的户型，在二期就会进行更改调整。开放商为了达到二期，三期房子好卖，户型设计、户型风格甚至质量方面都会略有不同，但是外立面等外观一般不会有大的变化，因为要符合整体规划和设计。
第三：小开发商的二期，三期因为吸取了一期的经验教训，反而质量越来越好。大开发商这类问题不太严重，因为早就有严格的工程管理体系和经验了，只不过可能会在材料设备等方面优化选择，提升档次，便于卖二期三期等高价房子。
第四：资金压力大的开发商，为了保证资金迅速回笼，首次开盘，要保证项目的热销，会选择先卖主力户型和小户型房源，也会开出一个较低的均价。等到资金压力得到缓解后，剩下的房源再通过提升配套、蓄客等方法，慢慢提升利润空间。
第五：大家肯定都有这样的感受，一期的一般价格相对便宜一些，但一期基本是期房，只能通过沙盘看楼盘规划，看不到楼盘实际的环境，某种意义上讲看不出房子的质量好坏。在房价上行期间，买一期可能便宜一些，各个城市各个楼盘，一期往往拼命营销宣传，一期卖好了，继续开发二期，三期等；一期卖不好，基本开发失败，只能退出或者转让，这时候买一期可能血本无归，极其有可能是烂尾楼。
第六：一期房一般都是大小房地产开发商在某个城市试水的阶段，所以一期房的价格一般来说会比二期房低很多，买一期可以减少买房人的经济压力，而且一期房的住户一般都是一些回迁户，入住率会非常高。买房人住进一期房之后，二期或者三期房还没有完工，小区景观绿化工程可能还处于施工的状态之中，这时忍受施工噪音是不可避免的，这个得有心理准备。一期房造好后，周边的配套设施有可能不会很健全，日常生活不会那么便利。
总而言之，如果所在城市没有投机泡沫，正常情况下，不论大小开发商，一期房价格相对于二期三期房是比较优惠便宜的。小开发商一期质量没保证，二三期质量会好很多。大开发商各期质量相差不会太大。居住环境和体验感方面讲，二三期会比一期好很多，价格当然越来越贵。
大部分开发商一般都会采取的低开高走的推盘策略，自住需求的刚需建议买楼盘开发项目的二期、三期等，很多开发商一般会把最好的楼栋和户型留到最后出售，当然一期也会有好户型，我是说相对而言，类似于卖水果蔬菜的思路。
同时，根据对一期用户做全面的市场调研，从而对二期、三期的产品进行优化升级，而且，有了一期用户的入住，项目周边的生活氛围也会逐渐成熟。投资或者追求性价比高的刚需，在所在城市没有投机泡沫的情况下，建议购买一期房。
